凯投宏观：这六个国家房价将下跌

　　凯投宏观（Capital Economics）首席经济学家尼尔·希尔林（Neil Shearing）认为，美国、英国、加拿大、澳大利亚、新西兰和瑞典这六个国家的房价正处于下跌边缘，但并非每个国家都能期待同等幅度的价格下跌。

　　希尔林在周二发布的一份研究报告中写道，低利率推动了全球房价“异乎寻常”的上涨。现在利率再次上升，“有越来越多迹象表明，借贷成本的上升——以及对利率进一步上升的预期——已经加剧了发达经济体房地产市场的急剧下滑。”

　　希尔林预计，经济低迷将使美国、英国、加拿大、澳大利亚和新西兰未来几年的国内生产总值（GDP）减少0.5%至2%。他指出，这可能会导致加拿大和新西兰将利率保持在低于预期的水平，但美国和英国的情况就不一样了。他写道：“住房问题不太可能阻止美联储和英国央行在明年收紧政策。”

　　这位经济学家写道，楼市低迷并不立即等同于房价下跌。报告提到了楼市下滑的四个阶段，包括第一阶段楼市人气下降、第二阶段购房人流量下降、第三阶段楼市活动下降以及第四阶段房价下跌。

　　希尔林表示，这六个国家的楼市目前正处于第三阶段。“在楼市低迷的前三个阶段，各项指标的滚动速度如此之快，这一事实表明，我们应该预计，所有这些市场的价格很快都会下跌。”

　　这位经济学家并不认为所有列出的国家都会出现同样程度的价格下跌。他预计，加拿大和新西兰的房价跌幅最大，可能会下跌20%。澳大利亚房价预计将下跌15%，瑞典房价将下跌10%至15%。跌幅最小的将是英国和美国，预计将在5%至10%之间，而美国的跌幅应该在5%左右。

　　凯投宏观最近表示，由于美国偏好固定利率贷款、信贷环境紧张以及劳动力市场相对强劲，尽管利率上升，但美国可能会避免楼市崩盘。

　　希尔林也不认为房地产市场会出现2000年代那样同等规模的下滑。他写道：“当时，宽松的监管和宽松的放贷标准助长了抵押贷款债务的迅速膨胀，从而催生了房价泡沫。”“当泡沫破裂时，房主发现自己处于负资产状态，被迫出售房产，形成了一个自我强化的下行螺旋。”

　　他指出，如今的房主和银行与当年不同。与2000年至2007年期间相比，家庭债务占收入的比例下降了，而由于金融危机后的监管规定，银行能够更好地抵御住房市场的低迷。

　　不过，这位经济学家指出，经济下滑可能会给开发、建筑和非银行金融部门带来问题。他写道：“经济衰退往往会暴露出一些难以预测的领域的弱点。”

Gostake